TP સ્કીમમાં F.P.ના ક્ષેત્રફળ ધ્યાને લઈ બજાર કિંમત નક્કી થશે

નોન ટીપી વિસ્તારમાં બિનખેતી જમીનના વેચાણમાં રોડ-રસ્તા ઉપર પણ જંત્રી લાગુ પડશે

ફ્લેટ કે કોમર્સિયલ કોમ્પલેક્સની બાજુમાં આવેલા ખુલ્લા પ્લોટ ખરીદવામાં વેલ્યુઝોનની ખુલ્લી જમીનના 40 ટકા મુજબ ગણાશે

બિલ્ટઅપ પ્રોપર્ટીમાં અપાતી સુવિધામાં કોમર્સિયલમાં વેલ્યુઝોનના 20 ટકા અને રહેણાંકમાં 10 ટકા મુજબ ગણતરી

રાજ્ય સરકારે બહાર પાડેલી નવા જંત્રીના મુસદ્દા મુજબ અમલ થાય તો જમીન-મિલ્કતોના ભાવમાં આવશે કમ્મરતોડ વધારો

રાજ્ય સરકારે નવી જંત્રીના મુસદ્દા સાથે જે માર્ગદર્શિકા જાહેર કરી છે તે મુજબ, જમીન-મકાનની વ્યાખ્યા, બાંધકામના ભાવો, જૂના બાંધકામ માટે ઘસારા દર, કારપેટ એરિયા- બિલ્ટઅપ એરિયા, ભોંયરુ, મેઝનીન, ટેરેસ, વાણિજ્ય હેતુ માટેના મૂલ્યાંકનની પદ્ધતિ, ખેતીની જમીન અધિકારીની પરવાનગીથી બિનખેતી હેતુ માટે ખરીદાઈ હોય તો શું કરવું? ઔદ્યોગિક હેતુ માટે જંગલ ખાતા હસ્તકની જમીન ફાળવાઈ હોય તો જંત્રી-મૂલ્યાંકન માટે કઈ સૂચનાઓ, કોઇ કિસ્સામાં વિસંગતતા જણાય તો શું કરવું? આ તમામ બાબતોને સરકારે નવી જંત્રીના મુસદ્દામાં સમાવી લીધી છે. તેના આધારે 20 ડિસેમ્બર-30 દિવસમાં વાંધા સૂચનો મેળવીને તેની ચકાસણી બાદ સરકાર તેને મંજૂરી આપશે પછી જ આ નવી જંત્રીના નવા દર જાહેર કરાશે. જોકે, એક વાત નક્કી છે કે, આ નવા દરથી જમીન-મિલકતોના ભાવોમાં ધરખમ વધારો આવશે અને મકાન ભાડા પણ કાબૂ બહાર જવાની શક્યતા નકારી શકાતી નથી.

માર્ગદર્શિકા મુજબ ટી.પી. સ્કીમ વિસ્તારમાં ફાઇનલ પ્લોટ મુજબ ક્ષેત્રફળ ધ્યાને લઈ બજારકિંમત નક્કી કરવાની રહેશે, ઝ.ઙ. સ્કીમ સિવાયના વિસ્તારમાં જમીનમાં ભવિષ્યમાં થનારી કપાત ધ્યાને લઈ કોઈ ક્ષેત્રફળ બાદ ગણવાનું નથી. સમગ્ર બીનખેતી થયેલી જમીન વેચાણના કિસ્સામાં રોડ-રસ્તાનું કોઈ ક્ષેત્રફળ બાદ ગણવાનું રહેશે નહીં. નગર રચના યોજનામાં સમાવેશ થતી જમીનોમાં સત્તામંડળ-નગર રચના અધિકારી દ્વારા સરવે નંબર-બ્લોક નંબરની સામે ફાળવેલા અંતિમ ખંડના ક્ષેત્રફળ ધ્યાને લઈ બજારકિંમત નક્કી કરવાની રહેશે. જે કિસ્સામાં મહાનગરપાલિકા અને શહેરી વિકાસ સત્તામંડળમાં યોજનાનો ઈરાદો જાહેર થયો હોય અને એફ-ફોર્મ બન્યું ન હોય તેવા કિસ્સામાં નગર રચના યોજનામાં સમાવિષ્ટ સરવે નંબરના ક્ષેત્રફળમાં 40 ટકા કપાત ગણી અંતિમખંડની જમીન ગણી બજાર કિંમત નક્કી કરવાની રહેશે. મિલકતની આજુબાજુની ખૂલ્લી જમીન ગણવા માટે એવી સ્પષ્ટતા કરાઈ છે કે, જ્યારે ફ્લેટ-વાણિજ્ય દુકાનની બાજુમાં આવેલી ખૂલ્લી જમીન ખરીદવામાં આવે ત્યારે તે ખૂલ્લી જમીનના મૂલ્યાંકન માટે સંબંધિત વેલ્યૂઝોનના ઓપન લેન્ડના ભાવના 40 ટકા મુજબ ગણવાના રહેશે. આ જોગવાઈ ફ્લેટ, એપાર્ટમેન્ટ, વાણિજ્ય જેવા બાંધકામ કે જેના બાંધકામ સાથેના સંયુક્ત ભાવ આપ્યા છે ત્યાં લાગુ પડશે.

એવી જ રીતે, સ્વતંત્ર પ્લોટ પરના બંગલા સિવાયની કોઈપણ બિલ્ટ-અપ પ્રોપર્ટી (ફ્લેટ, વાણિજ્ય દુકાન-ઔદ્યોગિક) પાર્કિંગ સુવિધા સાથે પૂરી પાડવામાં આવે છે. દા.ત. પાર્કિંગ, ગેરેજ, હોલો પ્લીન્થ-પાર્કિંગ અને બહુમાળી પાર્કિંગ-આવા આવરી લેવામાં આવેલા પાર્કિંગના બિલ્ટ-અપ વિસ્તારનું મૂલ્ય સંબંધિત રહેણાક ફ્લેટ માટે સંબંધિત વેલ્યૂઝોનના 10 ટકા તથા વાણિજ્ય અને ઔદ્યોગિક હેતુ માટે સંબધિત વેલ્યૂઝોનના 20 ટકા દરે ગણવાનો રહેશે. જ્યારે પાર્કિંગ ક્ષેત્રફળ દર્શાવેલું ન હોય ત્યારે પ્રત્યેક કાર માટે 8 ચો.મી. ક્ષેત્રફળ ગણવાનું રહેશે પરંતુ લેખમાં જો કોઈ ચોક્કસ ક્ષેત્રફળ દર્શાવેલું હોય તો તે ધ્યાને લઈ ગણતરી કરવાની રહેશે અને જો 8 ચો.મી. કરતા ઓછું ક્ષેત્રફળ દર્શાવેલું હોય તો પણ ઓછામાં ઓછું 8 ચો.મી. ક્ષેત્રફળ ગણવાનું રહેશે.
જો ખેતીની જમીન સક્ષમ અધિકારીની પરવાનગીથી બિનખેતી હેતુ માટે ખરીદવામાં આવી હોય, તેવા કિસ્સામાં સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી હેતુ માટે સંબંધિત વેલ્યૂઝોનના ઓપન લેન્ડના ભાવ ગણવાના રહેશે. પરંતુ જમીન ઔદ્યોગિક હેતુ માટે ખરીદવામાં આવી હોય તો ઔદ્યોગિક બિનખેતી ભાવ ગણવાના રહેશે અને જો આવી જમીનનું ક્ષેત્રફળ 10,000 ચો.મી. કરતા મોટું હોય તો 10 ટકા બાદ આપી બજારકિંમત ગણવાની રહેશે. આ ઘટાડો ખેડૂત પાસેથી પ્રથમ વખતે ખેતીની જમીન ખરીદવામાં આવે તે પૂરતા કિસ્સામાં જ આપવાનો રહેશે.

જંત્રી-મૂલ્યાંકન માટે કઈ સૂચનાઓ છે?
ગ્રામ્ય વિસ્તારમાં શૈક્ષણિક સંસ્થા, ધાર્મિક સંસ્થા, સખાવતી હેતુ મંદિર, ધર્મશાળા, સમાજની વાડી-હોસ્ટેલ માટે બજારકિંમત નક્કી કરવા માટે રહેણાકનો ભાવ ધ્યાને લેવાનો રહેશે. શહેરી વિસ્તારમાં ખૂલ્લા પ્લોટના ભાવ ધ્યાને લેવાના રહેશે, ખનીજ તત્ત્વોવાળી જમીનના બિનખેતીના કિસ્સાઓમાં ઔદ્યોગિક હેતુનો ભાવ ધ્યાને લેવાશે. ફક્ત કૂવો ખરીદવાના કિસ્સામાં જમીનના ક્ષેત્રફળ મુજબ જમીનની બજારકિંમત તથા આવા કિસ્સામાં કૂવા માટે ઉચ્ચક રૂૂા. 2 લાખ તથા રિંગ બોર માટે રૂૂ. 3 લાખ ગણવાના રહેશે. જો કોઈ વેલ્યૂઝોન-ગામના કોઇ વિભાગનો ભાવ નક્કી જ થયો ન હોય તો, નજીકના અડીને આવેલ વેલ્યૂઝોન, વિભાગનો ભાવ ધ્યાને લેવાનો રહેશે. જો કોઈ અનસરવેડ જમીનનો ભાવ નક્કી જ થયેલ ન હોય તો, શહેર-ગ્રામ્યના કોઈ અનસરવેડ જમીનનો ભાવ નક્કી જ થયેલો ન હોય તો, નજીકના અડીને આવેલ વેલ્યૂઝોન, વિભાગનો આનુષાંગિક ભાવ 25 ટકા ઘટાડા સાથે ધ્યાને લેવાનો રહેશે. જે સરવે નંબરનો ઝ.ઙ. સ્કીમ મુજબ ફાઈનલ પ્લોટમાં સમાવેશ થયેલ છે અને ફાઈનલ પ્લોટના ભાવ નક્કી થયેલા નથી, પરંતુ સરવે નંબર મુજબ ભાવ નક્કી થયા છે. આવા કિસ્સામાં જંત્રીમાં દર્શાવેલા સરવે નંબર મુજબના ભાવ ધ્યાને લેવાના રહેશે. જૂના ગામ (રકબા)માંથી નવું ગામ (રકબા) બનેલા હોય ત્યાં જંત્રી મુજબ ગામ (રકબા)માં દર્શાવેલ સરવે નંબર મુજબના ભાવ ગણવા.

કાર્પેટ એરિયા-બિલ્ટઅપ એરિયા, ભોંયરું, મેઝનીન, ટેરેસનું મૂલ્યાંકન કેવી રીતે?
જો લેખમાં કારપેટ એરિયા દર્શાવેલો હોય તો બિલ્ટ અપ એરિયા આ મુજબ ગણી શકાશે. બિલ્ટ અપ એરિયા = 1.2 ડ કારપેટ એરિયા ગણાશે. જ્યારે, મિલ્કતની બજારકિંમત નક્કી કરવા માટે બિલ્ટ અપ એરિયા મુજબનું ક્ષેત્રફળ ધ્યાને લેવાનું રહેશે. જો ભોયરાનો ઉપયોગ પાર્કિંગ સિવાયના ઉપયોગ માટે લેવામાં આવ્યો હોય તો સંબંધિત વેલ્યૂઝોનના 60 ટકા ગણવાના રહેશે. એવી જ રીતે, મેઝનીન ફલોર માટે સંબંધિત વપરાશકર્તા માટે સંબંધિત માળને લાગુ પડતા દરના 70 ટકા મુજબ મેઝેનાઇન ફ્લોરનું મૂલ્ય ગણવાના રહેશે. જો કે, મૂલ્યાંકન માટે લોફ્ટનો વિસ્તાર ધ્યાનમાં લેવો જોઈએ નહીં. જ્યારે કોઇ બહુમાળી મકાનમાં રહેણાક ફ્લેટ-વાણિજ્ય દુકાન સાથે જોડાયેલ વધારાની ટેરેસ વેચાણ થતી હોય અથવા કોઈ બાંધકામવાળી મિલકતનું ફક્ત ધાબું- ટેરેસનું વેચાણ થતું હોય ત્યારે મિલકતના હેતુ મુજબના બાંધકામ સહિતના વાર્ષિક સ્ટેટમેન્ટના દરના 40% દર મુજબ ભાવ ધ્યાનમાં લઈને મૂલ્યાંકન કરવાનું રહેશે. ઔદ્યોગિક હેતુ માટે જંગલ ખાતા હસ્તકની જમીન ફાળવવામાં આવે તેવા કિસ્સામાં ઔદ્યોગિક હેતુનો ભાવ ગણવાનો રહેશે પરંતુ આવા કિસ્સામાં ઔદ્યોગિક એકમ દ્વારા ફોરેસ્ટ ખાતાને વનીકરણના હેતુ માટે જમીન ફાળવવામાં આવે તે વ્યવહાર માટે આવી વનીકરણના હેતુ માટે ફાળવાતી જમીન પૂરતી બજારકિંમત નક્કી કરવા ખેતીની જમીનના ભાવો મુજબ બજારકિંમત નક્કી કરવાની રહેશે.

જો કોઇ કિસ્સામાં એકપણ હેતુ માટેનો ભાવ ઉપલબ્ધ ન હોય તો શું?
જે સરવે નંબરોના જંત્રી ભાવો નક્કી કરવાના રહી ગયા હોય તેવા કિસ્સામાં જે જિલ્લાના શહેર કે ગ્રામ્ય વિસ્તારના કોઈ સિટી સરવે નંબર, બ્લોક નંબર, રેવન્યૂ સરવે નંબર, અંતિમ ખંડ નંબરની જંત્રીમાં એક પણ હેતુ માટેનો ભાવ ઉપલબ્ધ ન હોય તો જે-તે સિટી સરવે નંબર, બ્લોક નંબર, રેવન્યૂ સરવે નંબર, અંતિમ ખંડ નંબરની નકશાઓ ઉપરથી ચકાસણી કરી આવા સિટી સરવે નંબર, બ્લોક નંબર, રેવન્યૂ સરવે નંબર, અંતિમખંડ નંબરવાળા વિસ્તારનો જે વેલ્યૂઝોન કે વિભાગમાં સમાવેશ થતો હોય તે વેલ્યૂઝોન કે વિભાગના ભાવોને લઇ ગણતરી કરવાની રહેશે.