બિલ્ડરોએ ત્રણ બેંક ખાતા ખોલવા ફરજિયાત: ‘રેરા’નો નવો નિયમ

ગ્રાહકો પાસેથી ઉઘરાવેલા નાણાં માટે ‘રેરા કલેકશન’, રિટેન્શન અને ટ્રાન્ઝેકશન એકાઉન્ટ ખોલવા પડશે, તા.1 જાન્યુઆરીથી અમલ

ગુજરાત રિયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેટરી ઓથોરિટી (ગુજરેરા) એ 1 જાન્યુઆરી, 2025 થી અમલમાં આવનાર નવા બેંકિંગ નિયમોની જાહેરાત કરી છે. નવા નિયમો અનુસાર, ડેવલોપર્સે નાણાકીય વ્યવહારોમાં પારદર્શિતા સુનિશ્ચિત કરવા માટે પ્રોજેક્ટ માટે ત્રણ બેંક એકાઉન્ટ રાખવાની જરૂૂર પડશે. તમામ ચાલુ પ્રોજેક્ટ્સને નિયમો અનુસાર આ થ્રી-ટાયર એકાઉન્ટ સિસ્ટમમાં સ્થાનાંતરિત કરવા પડશે. ઓથોરિટીએ બેંકોને રેરા કલેક્શન બેંક એકાઉન્ટ માટે ચેકબુક અને ડેબિટ કાર્ડ ઇશ્યૂ કરવા પર પ્રતિબંધ મૂકવાનો પણ નિર્દેશ આપ્યો છે, જ્યાં ખરીદદારો દ્વારા સંપૂર્ણ ચુકવણી જમા કરવામાં આવશે.

ગુજરેરાના સૂત્રોએ જણાવ્યું હતું કે એવું અવલોકન કરવામાં આવ્યું હતું કે વિવિધ જિલ્લાઓમાં ઘણી બેંકોએ પ્રોફેશનલ્સ પાસેથી પ્રોજેક્ટ પ્રોગ્રેસ પ્રમાણપત્રોની ચકાસણી કર્યા વિના વિકાસકર્તાઓને ભંડોળ ઉપાડવાની મંજૂરી આપી હતી. તેથી, સિસ્ટમને વધુ મજબૂત બનાવવા માટે, નવા નિયમો લાગુ કરવામાં આવશે.

નવા નિયમો મુજબ - ગુજરાત રેરા બેંક એકાઉન્ટ ડાયરેક્ટન્સ - 2025 - ડેવલપરોએ વેચાણ માટેના કરાર મુજબ ફાળવણીઓ પાસેથી કલેક્શન મેળવવા માટે રેરા કલેક્શન બેંક એકાઉન્ટ ખોલવું પડશે, જેમાં પાસ-થ્રુ ચાર્જિસ અને પરોક્ષ સિવાય સુવિધાઓ અને અન્ય શુલ્કનો સમાવેશ થાય છે.

બીજું ખાતું, રેરા રીટેન્શન બેંક ખાતું, એક અલગ ખાતું હશે જ્યાં રેરા સંગ્રહ બેંક ખાતામાં પ્રાપ્ત થયેલી રકમના 70% જમા કરવાની હોય છે. ગુજરાત રિયલ એસ્ટેટ (રેગ્યુલેશન એન્ડ ડેવલપમેન્ટ) જનરલ રૂૂલ્સ, 2017 ના નિયમ 5 હેઠળ નિર્ધારિત કર્યા મુજબ આ રકમ માત્ર બાંધકામ અને જમીનની કિંમતને આવરી લેવા માટે છે.

ત્રીજું ખાતું, રેરા ટ્રાન્ઝેક્શન બેંક એકાઉન્ટ, પ્રમોટર દ્વારા રેરા સંગ્રહ બેંક ખાતામાં પ્રાપ્ત કુલ સંગ્રહના 30% સુધી ટ્રાન્સફર કરવા માટે જાળવવામાં આવશે. આ ખાતાનો ઉપયોગ બાંધકામ અને જમીનના ખર્ચ સિવાયના ખર્ચ માટે થાય છે.

ગુજરેરાના સૂત્રોના જણાવ્યા અનુસાર, રેરા રીટેન્શન બેંક એકાઉન્ટમાંથી ઉપાડ માટે ગુજરેરા પોર્ટલ પર અપલોડ કરાયેલ ફોર્મ 1 (આર્કિટેક્ટ સર્ટિફિકેટ), ફોર્મ 2 (એન્જિનિયર સર્ટિફિકેટ) અને ફોર્મ 3 (સીએ પ્રમાણપત્ર)માં પ્રમાણપત્રની જરૂૂર પડશે. ગુજરાત બહારની શાખાઓમાં રેરા ખાતાઓ જાળવતા પ્રમોટર્સે આ ખાતાઓ રાજ્યની અંદર કાર્યરત શાખાઓમાં ટ્રાન્સફર કરવાના રહેશે.

ગુજરેરાએ એમ પણ જણાવ્યું કે બેંકોએ રેરા કલેક્શન બેંક એકાઉન્ટમાંથી અન્ય બે એકાઉન્ટમાં ઓટો-સ્વીપ ટ્રાન્સફર (70:30 રેશિયો) લાગુ કરવું પડશે. વધુમાં, ઓથોરિટીએ રેરા સંગ્રહ બેંક ખાતા માટે ચેકબુક, ડેબિટ કાર્ડ અને ઓનલાઈન બેંકિંગ સેવાઓ જારી કરવા પર પ્રતિબંધ મૂક્યો છે. જો પ્રમોટર ખોટી માહિતી પ્રદાન કરે છે અથવા કાયદાનું ઉલ્લંઘન કરે છે અથવા સત્તાધિકારીના આદેશો અથવા નિર્દેશોનું પાલન કરવામાં નિષ્ફળ જાય છે, તો તેઓ નવા નિયમો અનુસાર પ્રોજેક્ટ ખર્ચના 5% સુધીના દંડ માટે જવાબદાર છે.

જંત્રીની જફા વચ્ચે નવી ઉપાધિ, બેંક ખાતાની જટિલ પ્રક્રિયા
ગુજરાતમાં સુચિત જંત્રીદર વધારાની જફામાંથી હજુ બિલ્ડરો નવરા પડયા નથી ત્યાં ગુજરાત રિઅલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેશન ઓર્થોરીટીએ બહાર પાડેલા ત્રણ બેંક ખાતાના નિયમોના કારણે બિલ્ડરો ઉપર નવી ઉપાધી આવી છે. બિલ્ડરે પ્રોજેકટના વેચાણના તમામ તબક્કે ત્રણ બેંક ખાતાની જટીલ પ્રોસેસમાંથી પસાર થવું પડશે. આ નવી જોગવાઇમાં પ્રથમ બેંક ખાતા માટે બેંકો ચેક બુક કે ક્રેડીટ- ડેબીટ કાર્ડ પણ ઇસ્યુ કરી શકશે નહીં અને આ બેંક ખાતાકમાંથી બિલ્ડર પૈસા પણ ઉપાડી શકશે નહીં. દરેક તબક્કે બિલ્ડરે ત્રણ ફોર્મ રેરામાં જમા કરાવી અન્ય ખાતાઓમાં પૈસા ટ્રાન્સફર કરવા પડશે. આ મંજુરીની પ્રક્રીયામાં પણ વિલંબ થવાની શકયતા છે જેની અસર પ્રોજેકટની ઝડપ ઉપર પડી શકે છે.