નવા જંત્રીદરો અમલમાં આવે તો રિઅલ એસ્ટેટનો મૃત્યુઘંટ વાગી જશે

કોઇપણ જાતના વાસ્તવિક સરવે વગર જ જંત્રીદરોમાં વધારો સુચવી દેવાયો, પુખ્ત વિચારણા કરવા માગણી

રોકાણકારો ઉપર નફામાંથી કેપિટલ ગેઇન, સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી, જીએસટીનો અસહય બોજો પડશે

રાજકોટ રેવન્યુ બાર ઓસો.એ તર્કબદ્ધ સૂચનો સાથે ક્લેક્ટરને આપેલું આવેદન પત્ર

ગુજરાત સરકારે જમીન-મકાનના જંત્રીદરો વધારવા મુસદો બહાર પાડી વાંધા-સુચનો માંગતા જ ભારે વિરોદનો વંટોળ ઉઠ્યો છે અને આજે રાજકોટ રેવન્યુ બાર ઓસો.એ સુચિત જંત્રી દરો સામે રેલી કાઢી કલેક્ટરને આવેદનપત્ર આપ્યું હતું અને કેટલીક માંગણીઓ રજુ કરી હતી.

રેવન્યુ બાર એસો.એ આવેદનમાં જણાવ્યું છે કે, હાલમાં ગુજરાત સરકાર દ્વારા જાહેર કરેલ સૂચિત જંત્રીની પૂર્વ ભૂમિકામાં જઈએ તો વર્ષ 2011માં જંત્રી અમલમાં આવેલ ત્યારબાદ સરકાર ભરા વર્ષ 2023માં કોઈપણ જાતના સર્વે કર્યા વગર જંત્રીના દર બે ગણો કરવામાં આવેલ છે.

સામાન્ય રીતે કોઈપણ મિલકતમાં ભાવવધારો દર વર્ષે મોંઘવારી, વરસાદ, ખેત-ઉપજ, ધંધાકીય પરિસ્થિતિ, શેરબજાર અને સરકાર દ્વારા જાહેર થતી વિવિધ પોલીસી અને નોકરીયાતના પગાર પર આધારિત હોય છે અને તે મુજબ ભાવમાં વધારો થતો હોય, ભાવ વધારો સ્થિર રહેતો હોય છે અને ઘણા વર્ષોમાં ભાવ વધારો ખૂબ જ મોટા પ્રમાણમાં થતો હોય છે એટલે કે ભાવ વધારો છેલ્લા પાંચ વર્ષના વધઘટની સરેરાશને ધ્યાને લઈ દર વર્ષે સમય સંજોગો મુજબ જંત્રી દરમાં વધારો કરવો જોઈએ.

જ્યારે હાલની સૂચીત જંત્રીમાં સીધો 10 ગણો વધારો કરવામાં આવેલ છે અને આવા ભાવ વધારા સાથે જંત્રી અમલમાં મૂકવામાં આવે તો રિઅલ એસ્ટેટ ઇન્ડસ્ટ્રીઝ ને મરણ તોલ ફટકો પડે તેમ છે એક સાથે મોટા જંત્રીમાં વધારાથી પ્રથમ મુશ્કેલી કેપિટલ ગેઇન ભરવાની જવાબદારી તેમજ ખરીદનારને સ્ટેમ્પ ડયુટી અને વાઈટ મૂડીનો પ્રશ્ન થાય તેમ છે.

એટલે હાલની સૂચિત જંત્રીનો વધારો રાજ્યના સાનુકૂળ અને રિઅલ એસ્ટેટની પરિસ્થિતિ મુજબ દર વર્ષે સમયાંતરે ભાવ વધારો હાલની સૂચિત જંત્રીના ટકાવારી મુજબ વધારો કરવામાં આવે તો ત્રણ ચાર વર્ષમાં રિઅલ એસ્ટેટમાં થતું કાળા નાણાંનું રોકાણ ધીમે ધીમે દૂર થશે.

ઉદાહરણ તરીકે હાલ રાજકોટના મોટામવાની રેવન્યુ સર્વે નંબર 146 ની રહેણાંકની જંત્રી 2011 માં 2500 હતી ત્યારબાદ 2023 ડબલ સાથે તે 5000 કરવામાં આવી હાલમાં આ જંત્રી 47000 થયેલ છે. એટલે કે વર્ષ 2022 મા જે જંત્રી હતી તેના કરતાં 18 ગણી અને 2022ની સરખામણીમાં 9.40 ગણી વધારો કરવામાં આવેલ છે એટલે કે જો કોઈ વ્યક્તિ પોતાની પાસે 1000 એક હજાર મીટરનો પ્લોટ 2023માં ખરીદેલ હોય અને 2025માં ખરીદ-વેચાણ થાય તો 4 કરોડ 70 લાખ વાઈટના જોઈશે તેના ઉપર 1% ટકો ટીડીએસ ભરવાનો થશે અને 24 લાખ જેટલી સ્ટેમ્પ ડ્યૂટિ ભરવાની થાઈ અને જ્યારે વેચનારને 50 લાખનો પહેલો દસ્તાવેજ અને હાલના 4 કરોડ 70 લાખ બાદ કરતા 4 કરોડ 20 લાખ ઉપર કેપિટલ ગેઈન 12.5 ટકા મુજબ 52,50,000 ભરવાનો થશે જેથી કરીને કોઈ પણ રોકાણકારને પોતાના નફામાંથી આટલો ટેક્ષ+વાઈટની મૂડી+સ્ટેમ્પ ડયૂટિ ભરે અને તેના ઉપર કોઈ મિલકત બનાવે તો ઉપરોકત તમામ રકમ ઉમેરવાથી મિલકત આપોઆપ મોંઘી થશે જેનો માર નાના માણસો ઉપર વિશેષ પડશે. જેથી સરકાર ની એફોર્ડેબલ મકાન આપવાની યોજના સાથે સુસંગત નહીં રહે.

ઉપરોક્ત ઉદાહરણ દ્વારા એક બાબત સ્પષ્ટ થાય કે આટલી બધી સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને કેપિટલ ગેઈન ભરવાના કારણોસર કોઈપણ રોકાણકાર જ્યાં સુધી મિલકતમાં ભાવ વધારો ઉપરોકત કરેલ ખર્ચ મુજબના થાઈ ત્યાં સુધી વેચાણ ન કરે અને તે કારણોસર એક જ મિલકત ટર્નઓવર જે હાલમા થાઈ છે તે અટકી જાય અને તે કારણોસર સરકારને એક વખત સ્ટેમ્પ ડયુટી વધારે મળી જશે પરંતુ ટર્નઓવર ન થતાં સ્ટેમ્પ ડ્યુટી ઘટશે લોકોને રિઅલ એસ્ટેટમાં રોકાણ કરવામાં નિરાશા આવશે અને લોકો શેર બજાર અને ગોલ્ડ તરફ રોકાણ કરવામાં ડાયવર્ટ થાય તો રિઅલ એસ્ટેટ જે મોટા પાય રોજગારી પૂરી પાડે છે તેમાં પણ મોટી અસર પડે તેમ છે એટલે કે રિઅલ એસ્ટેટ સાથે સંકળાયેલા બ્રોકરો વકીલો, આર્કિટેક્ટ, કોન્ટ્રાકટર, બિલ્ડરોને ને મોટા પાયે અસર પડે તેમ છે.

આમ ઉપરોક્ત તમામ બાબતને ધ્યાનમાં લઈને જંત્રીનો આટલા વધારાની અસર જોઈએ તો રિઅલ એસ્ટેટમાં ચારથી પાંચ વર્ષના ગાળા સુધી મંદી આવવાની શક્યતા હોય તેમજ 30 થી 40% નો ભાવ વધારો આવે તે કારણોસર નાના માણસો મિલકત ન લઈ શકે તેવી પરિસ્થિતિનું નિર્માણ થતું હોય અને હજુ વર્ષ 2023 માં જંત્રીમાં બે ગણો વધારો કર્યા બાદ આટલો મોટો વધારો કરવો વ્યાજબી ન હોય. રોજગારી, રોકાણકારો અને નાના માણસોને અસર કરે તેમ હોય, વ્યાપક જનહિતને તેમજ મધ્યમ અને નાના માણસો પ્રત્યે સંવેદના દાખવી પુખ્ત વિચારણા કર્યા બાદ જંત્રી અમલમાં મૂકવા માંગણી કરાઇ છે.

રીવન્યુ બાર એસો.ના સૂચનો-રજૂઆત

(1) રિઅલ એસ્ટેટની સાનુકૂળ પરિસ્થિતિ અને રાજ્યની પરિસ્થિતિ મુજબ દર વર્ષે વધારો કરવો.
(2) કેપિટલ ગેઇન 12.5 % છે તે 5% ટકા કરવા રાજ્ય સરકારે કેન્દ્ર સરકારને ભલામણ કરવી.
(3) સ્ટેમ્પ ડયુટી 1% અને રજીસ્ટ્રેશન ફી 1% કરવી. અન્ય રાજ્યોમાં પણ સ્ટેમ્પ ડયુટીનો દર ગુજરાતની સરખામણીમાં ઓછો છે.
(4) સૂચિત જંત્રીમાં નીચે મુજબ અમલ કરવો.
વર્ષ 2025 માં 50% જંત્રી વધારવી.
વર્ષ 2026 માં 65% જંત્રી વધારવી.
રિવન્યુ બાર એસો.ના સુચનો-રજુઆત
વર્ષ 2027 માં 80% જંત્રી વધારવી.
વર્ષ 2028માં 90% જંત્રી વધારવી.
વર્ષ 2029 માં 100% જંત્રી વધારવી
(5) મિલકતના ધસારાનો દર 2.5% કરવો.
(6) હાલમાં લોકેશન મુજબ જંત્રી સાયન્ટીફિક બનાવવી.
(7) કૌટુંબીક વહેંચણી અને લોહીના સંબંધોમાં બક્ષિશ તથા વેચાણના કિસ્સામાં 0.25% સ્ટેમ્પ યુટી રાખવી
(8) ખેતીની જમીનની કૌટુંબિક વહેંચણી, હક્ક કમી રજીસ્ટર દસ્તાવેજથી થાય તેવી પદ્ધતિ અમલમાં મૂકવી,
(9) બાંધકામના જે ભાવ ગુજરાત સરકાર ટેન્ડરમાં આપે છે તે મુજબ જાણી સૂચિત જંત્રીમાં દાખલ કરવા.
(10)જંત્રીની મીટિંગમાં એસોસિએસનના હોદેદારને રૂબરૂ સાંભળવા.
(11) વાંધા સૂચનો માટે 31 માર્ચ સુધીનો સમય આપવો.
(12)ગઅ પ્રિમિયમનો રેટ જંત્રીના 10% કરવા.
(13)100 મિટરથી નાના મકાનો અને ફ્લેટો ઓછુ ક્ષેત્રફળ ધરાવતા મકાનમાં 20% થી ઓછી જંત્રી લેવી
(14)જંત્રી રેટ ક્લેટ/દુકાન વિગેરે માં કાર્પેટ એરિયા ઉપર આપવી.
(15)વાંધા અરજી ઓનલાઇન સાથે ઓફલાઈન પણ સ્વીકારવી.
(16)સ્લમ એરીયામાં જંત્રીમાં 30% થી ઓછો દર લેવો.
(17)સૂચિત જંત્રી વધવાથી થતી અસરો વિશે ગહન અભ્યાસ કર્યા બાદ ફાઇનલ જંત્રી અમલમાં મૂકવી.
(18)જંત્રી વધારો સમયાંતરે થાય તો હાલમાં થયેલા સોદા અને વહીવટમાં વિવાદ નહીં થાય તેમજ કોર્ટ પર પણ કેસનું ભારણ ઓછું આવશે.
(19)બજારભાવથી વધારે જંત્રીદર હોય ત્યાં સમીક્ષા કરવી.
(20)દુકાનમાં/ઓફિસમાં રોડ ફંટેજ જેવા પરિબળોને ધ્યાને લઈ તે મુજબ તાર્કિક જંત્રી આપવી.
(21) લાગુ ગામોની જંત્રીમાં મોટો તફાવત હોય તે બાબતની સમીક્ષા કરવી.
(22)હાઈરાઈઝ-લોરાઈઝ તથા ફ્લોર મુજબ એ.એસ.આર. ની ટકાવારી મુજબ ભાવ લેવો.
(23) પ્રથમ માળે ફ્લેટના ભાવો ઓછા હોય છે તે મુજબ જંત્રીદર રાખવા સમીક્ષા કરવી.
(24)પાર્કિંગવાળા મકાનમાં બાંધકામના ક્ષેત્રફળમાં પાર્કિંગનું ક્ષેત્રફળ ધ્યાનમાં ન લેવું જેથી પાર્કિંગવાળા મકાનને પ્રોત્સાહન મળશે.